Résidence principale, investissement locatif, SCI, SCPI, nue-propriété… L’immobilier est au cœur du patrimoine des particuliers et des dirigeants, mais les choix possibles sont nombreux : mode de détention, fiscalité, financement, risques locatifs, transmission.

Nous vous aidons à clarifier vos projets immobiliers, à choisir les modes de détention adaptés (détention directe, SCI, démembrement, supports collectifs…) et à comprendre les conséquences fiscales, patrimoniales et successorales de vos décisions.

Objectif : que votre immobilier soit cohérent avec vos objectifs de vie, votre niveau de revenus et votre horizon de temps, et non une source de complexité supplémentaire.

• Bilan de votre patrimoine immobilier : biens détenus (résidence principale, résidence secondaire, locatifs), mode(s) de détention, niveau d’endettement, situation locative.

• Analyse des modes de détention : détention directe, détention via SCI, indivision, démembrement (nue-propriété / usufruit), supports collectifs (SCPI, OPCI, SCI immobilières via des enveloppes financières), en expliquant clairement les avantages et limites de chacun.

• Comparaison des options fiscales : imposition à l’impôt sur le revenu (foncier, BIC), à l’impôt sur les sociétés pour certaines structures, dispositifs fiscaux immobiliers en vigueur (investissement locatif avec avantage fiscal, réhabilitation de l’ancien, etc.), toujours dans le respect des textes et de leurs contraintes.

• Réflexion sur le financement : intérêt (et limites) du recours à l’emprunt, travail sur l’effort d’épargne et la capacité de remboursement dans le temps.

• Arbitrages patrimoniaux : conserver, vendre, rénover, réallouer une partie du patrimoine immobilier vers d’autres classes d’actifs lorsque cela est cohérent.

• Prise en compte des risques immobiliers : vacance locative, loyers impayés, évolution des prix, travaux, contraintes réglementaires, liquidité des supports collectifs (SCPI, etc.).

Zone d’intervention : clients en Bourgogne-Franche-Comté, à Lyon et plus largement dans l’Est de la France. Rendez-vous possibles en visio partout en France.

• Ménages achetant ou revendant leur résidence principale : achat, revente, changement de région, arbitrage entre remboursement anticipé et nouveaux projets.

• Investisseurs souhaitant développer un parc locatif (nu ou meublé) : définition d’une stratégie réaliste en termes de nombre de biens, de localisation, de financement et de fiscalité.

• Dirigeants et indépendants : réflexion sur la détention des locaux professionnels (personnelle vs SCI vs société d’exploitation), loyers versés, transmission future.

• Personnes souhaitant préparer une transmission : donation avec réserve d’usufruit, démembrement de propriété, répartition équitable entre enfants.

• Épargnants souhaitant s’exposer à l’immobilier sans gérer directement des biens : réflexion sur les supports collectifs (SCPI, OPCI, SCI via assurance-vie, etc.), avec les risques associés (capital non garanti, liquidité, variabilité des revenus).

Nous n’avons pas une “solution unique” à proposer, mais un ensemble de leviers immobiliers à combiner en fonction de votre situation :

• Immobilier en détention directe : résidence principale, secondaire, investissement locatif nu ou meublé.

• Démembrement de propriété : acquisition de la nue-propriété ou conservation de l’usufruit pour organiser la transmission ou adapter la fiscalité et les revenus.

• SCI (société civile immobilière) : détention à plusieurs, organisation familiale, dissociation entre propriété des murs et exploitation.

• Supports immobiliers collectifs (via des enveloppes financières) : SCPI, OPCI, SCI d’investissement… permettant d’accéder à des portefeuilles diversifiés, mais avec un risque de perte en capital, une variabilité des revenus et un risque de liquidité.

• Dispositifs fiscaux immobiliers : dispositifs en vigueur permettant, sous conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’engagements (durée de détention, plafonds de loyers et de ressources, zones géographiques…). Nous analysons ces dispositifs à la lumière de votre situation, sans les réduire à la seule dimension fiscale.

L’immobilier n’est pas un placement sans risque ni contrainte. Nous insistons notamment sur :

• Le risque de vacance locative : périodes sans locataire, qui réduisent la rentabilité effective.

• Le risque de loyers impayés et de dégradations.

• L’illiquidité de certains placements : revente parfois longue ou incertaine, en particulier pour certains biens situés dans des marchés moins tendus ou pour certains supports collectifs.

• L’instabilité possible des règles fiscales et réglementaires : les dispositifs fiscaux immobiliers (réductions d’impôt, régimes spécifiques) peuvent évoluer dans le temps ; ils ne doivent pas être le seul moteur d’une décision.

Nous présentons ces éléments de manière chiffrée et transparente, pour que vous puissiez décider en connaissance de cause.

• Couple de 40 ans qui souhaite acheter une résidence principale tout en conservant un petit investissement locatif : arbitrage entre apport, niveau d’endettement et projets futurs.

• Investisseur déjà propriétaire de plusieurs biens locatifs : analyse de la rentabilité nette, du risque locatif, de la charge de gestion et réflexion sur une éventuelle réorganisation (vente partielle, passage en société, diversification vers d’autres supports).

• Parent qui souhaite transmettre un appartement à ses enfants : réflexion autour de la donation avec démembrement (nue-propriété / usufruit), articulation avec le reste du patrimoine.

Ces exemples sont donnés à titre illustratif ; chaque situation est étudiée spécifiquement.

L’immobilier locatif est-il toujours rentable ?
La rentabilité d’un investissement locatif dépend du prix d’acquisition, des loyers réellement encaissés (en tenant compte de la vacance locative), des charges, de la fiscalité et de l’évolution du marché. Il n’existe pas de garantie de rentabilité : nous réalisons des simulations prudentes pour mesurer l’intérêt réel de votre projet.

Dois-je acheter en nom propre ou via une SCI ?
La SCI peut faciliter la détention à plusieurs, certaines stratégies de transmission et la dissociation entre usage professionnel et détention des murs. Mais elle implique aussi des contraintes (comptables, fiscales, juridiques). Nous étudions ces paramètres avec vous et, le cas échéant, en lien avec votre notaire ou votre expert-comptable.

Les dispositifs fiscaux immobiliers sont-ils toujours intéressants ?
Ils peuvent être adaptés dans certains cas, mais ils imposent des contraintes (localisation, loyers, ressources des locataires, durée d’engagement…) et ne garantissent pas la performance. Leur intérêt se mesure à l’échelle de votre patrimoine global, en tenant compte du risque locatif et de l’évolution possible des règles fiscales.

Vous avez un projet immobilier (résidence principale, investissement locatif, réorganisation de votre patrimoine, préparation d’une transmission) ou vous souhaitez simplement faire le point sur votre situation actuelle ?

• 1ʳᵉ visio de découverte offerte.

• Rendez-vous possibles à Chalon-sur-Saône, Lyon et en visio.

Contactez-nous pour organiser un point sur votre patrimoine immobilier.